啟東江海產業園規劃展示樓物業管理服務項目即將實施，現就該項目進行市場詢價調研。

一、項目概況
啟東江海產業園規劃展示樓位于啟東市望海路9號，地上4層，地下1層，場地內主建筑物總建筑面積約9500 平方米，地上建筑面積 7032 平方米，地下室面積約 2070 平方米，輔助用房（食堂）275平方米，地下室部分為設備用房，地下無汽車車位，地面有停車位60個，整個建筑物外側有圍墻，整個區域占地約 20 畝。（具體建筑面積、外場面積，以現場勘查實際為準）。保潔范圍除規劃展示樓及管委會大院內公共場所外，還包括管委會前江海路兩側小公園綠化養護及綠化地塊保潔，望海路南北連通328國道路段內道路綠化帶養護及綠化帶保潔，圩田路全線道路及綠化帶保潔。

二、項目主要內容

（一）物業管理內容：

（1）負責衛生保潔服務；

（2）負責會議、接待服務；

（3）負責各設施設備日常零星保養、維修服務；

（4）負責保安服務；

（5）負責綠化養護服務。

（二）分項管理內容要求
投標人應當按以下內容和要求提供物業管理服務：
一)、設備管理的內容與服務質量要求

1、設施設備管理的內容
①變配電系統：變配電設備的運行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計劃保養、故障維修、應急處理、配電間強電井清潔等工作。其中定期檢查內容包括：
1.1變壓器及旋轉電機的聲音、濕度是否正常。變壓器的冷卻裝置運行是否正常。
1.2電容器有無異聲及外殼是否有變形膨脹等現象。
1.3電力電纜終端有無滲漏油現象。
1.4各種符號指示是否正常，二次回路的小開關、小刀閘位置是否正確。
1.5儀表指示是否正常，指針有無彎曲、卡住現象，電度表有無停走或倒走現象，電度表有無數值激增的情況。
1.6直流電線電壓及浮充電流是否適當。
1.7大風來臨前，檢查周圍雜物，防止雜物吹進設備，大風時注意室外軟導線偏后相間及時距離是否過小。
1.8雷電后，檢查瓷絕緣有無放電痕跡，避雷針是否放電，雷電記數器是否正常工作。
1.9重負荷時，檢查觸頭，接頭有無過熱現象。
1.10夜間熄燈巡視檢查瓷絕緣有無放電閃路現象。連接點處有無過熱發紅的現象。
1.11檢測每一年一次，由有資質的專業公司實施。
②電氣設備系統：配電間出線樁頭至各動力柜（箱）、照明柜（箱）、電纜、母線、照明燈、應急燈、電源插座、泛光亮化照明、庭園照明等設備的運行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計劃保養、故障維修、應急處理、強電井清潔等工作；
③給排水設備系統：生活水泵、排水泵、潛水泵、水箱、水池、水處理裝置、電熱水器、衛生潔具、污水處理、室內外管道、閥門及水表附件等系統設備的運行操作、日常巡視、數據記錄、定期檢查、計劃保養、故障檢修、應急處理、機房清潔等工作。
④消防系統：包括消防維保，消防設施設備的維修。對消防監控系統、火災自動報警系統、自動噴淋系統、室內滅火栓、新風系統、排防煙系統、安全疏散應急系統、防火門系統、二氧化碳等滅火系統進行日常管理和養護維修。
⑤其它日常零星保養、維修工作。

2、設備管理服務質量要求
①設備、設施完好率達到100%；設備管理、保養、檢修制度完備，記錄完善。
②接到故障報修通知后，10分鐘內需到達現場。維修及時率達100%，維修合格率達100%。
③供水、蓄水設備設施運行正常；排水、排污系統暢通，無堵塞、漫溢現象。
④照明系統外觀整潔無缺損、松落等安全隱患、無蚊蟲、蜘蛛網、積塵等。
⑤嚴格執行消防法規，建立消防設施設備管理制度，建立月、季、年巡檢登記制度，確保整個系統處于良好的狀態。
⑥定期檢查保養消防設施設備，重點部位、重點設備每周檢查一次，一般設備每月檢查一次，每季對系統進行全面巡查一次，重大節日增加檢查次數，確保質量達到消防要求。保證系統開通率及完好率。發現問題及時向特約維保單位報修，并協助采購方督促特約維保單位全面履行合約。合約到期后由中標方負責特約維保。
⑦提供每天24小時監控值班及技術與人員保障，有故障時，維修人員應及時到場維修，并做好檢查、維修記錄。接到火警、漏水等報修報警電話，10分鐘內派人到場，確保隨時處置各類突發情況。保持緊急疏散通道暢通，緊急疏散指示燈運行正常。
⑧演練并熟悉執行消防事故應急預案。
⑨確保無重大設備責任事故及重大安全事故發生。
⑩制定設備管理制度、操作規程、工作守則。
?制定各設備系統的經濟運行方案，記錄各設備運行參數，定期分析并加以調整。
二）、室內外衛生保潔管理服務內容及其要求

1、衛生保潔服務內容
①所有辦公室內的日常保潔及地板、沙發、棉織布品（如窗簾等）的清潔保養。
②地下室設備用房、所有會議室的保潔。
③公共部位的所有清潔保養工作，包括門窗、走廊、樓梯、樓道、庭院、廁所、大廳、茶水間、廣場、停車位以及痰盂、垃圾箱等。
④垃圾的清運工作、化糞池清掏和管道疏通；
⑤大樓內外各類大理石的清潔保養。
⑥適當范圍內新增保潔管理服務項目。
⑦主樓、樓前場地各類設施的防盜。
⑧接待活動的環境布置（含食堂餐飲擺臺）所需管理服務。

2、衛生保潔服務要求
①保潔管理服務標準按照國家公共場所衛生標準執行,并細化考核細則(另定)。
②有用戶投訴和服務要求時，應在10—15分鐘時間內向相關部門發出工作通知單，對于投訴應在一個工作日內電話或書面或上門回復客戶處理進展情況。投訴率低于2‰；處理率和回訪率達100%。
③全體員工在管理服務期間，必須儀容整潔、儀表端正、禮儀規范，做到文明禮貌，熱情周到。
④每日至少兩次對所管轄區域進行巡視檢查，發現問題及時解決，建立檢查及問題處理情況的臺賬。
⑤每月底向甲方提交保潔管理服務運行情況工作報告。
⑥按檔案管理的要求，將保潔管理服務的有關資料分門別類裝訂成冊，定期保存。
⑦及時落實業主要求的其它合理服務事項。
⑧按照創衛要求，定期做好消滅蚊蟲、蒼蠅、蟑螂等工作。
⑨根據季節轉換特點，主動做好保潔調整工作。
⑩確立工作過程中的明確標識并具有可追溯性。
?健全具有可操作性的管理服務程序文件。
?對會議室要及時打掃，保持地面、墻壁、設施清潔及窗明幾凈。
?公共部位保潔隨時打掃，保持空氣清新，室內外整潔衛生。配有清潔機、拋光機、吸塵器等保潔設備。
?洗手間及衛生間：洗手液、擦手紙要及時添加不斷檔；潔具、墻面、地面、玻璃等室內設施要隨時清掃，做到無異味、無積水。
?走廊：隨時打掃，做到地面、墻壁、頂棚的潔凈，無雜物，無污痕，無塵掛，清潔光亮；燈罩內無垃圾；走道四角及踢腳板保持干凈衛生。