啟東市財(cái)政局的啟東市財(cái)稅大樓物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目即將實(shí)施，現(xiàn)就本服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)調(diào)研。

一、項(xiàng)目具體需求說明

（一）服務(wù)范圍：
啟東市財(cái)稅大樓位于民勝路東側(cè)、牡丹江路南側(cè)地塊。目前為啟東市財(cái)政局及國家稅務(wù)總局啟東市稅務(wù)局的辦公大樓（簡(jiǎn)稱財(cái)稅大樓）。本項(xiàng)目占地面積30畝，主樓為17層建筑物。總建筑面積約29272平方米；地下室面積約7160平方米，汽車停車位約149個(gè)；道路、停車場(chǎng)及廣場(chǎng)總面積約3000平方米，包含汽車停車位約212個(gè)；景觀綠化面積約8000平方米，建筑群為封閉式結(jié)構(gòu)有圍墻。
（具體建筑面積、外場(chǎng)面積，以現(xiàn)場(chǎng)勘查實(shí)際為準(zhǔn)）

（二）服務(wù)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范：
如在項(xiàng)目實(shí)施過程中，如國家標(biāo)準(zhǔn)修改，應(yīng)按照最新國家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；如磋商文件規(guī)定高于國家標(biāo)準(zhǔn)，無論新舊標(biāo)準(zhǔn)，均按磋商文件規(guī)定實(shí)施；如磋商文件規(guī)定低于國家標(biāo)準(zhǔn)，無論新舊標(biāo)準(zhǔn)，均按國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定實(shí)施。如磋商文件內(nèi)有內(nèi)容相互矛盾，以高標(biāo)準(zhǔn)高要求的為準(zhǔn)。以上有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)等由成交供應(yīng)商自行承擔(dān)。

（三）服務(wù)內(nèi)容及要求：
1.物業(yè)管理基本情況
A、財(cái)稅大樓設(shè)備基本情況
設(shè)備管理分為：變配電系統(tǒng)、電氣設(shè)備系統(tǒng)、空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)和會(huì)議系統(tǒng)等。

（1）變配電系統(tǒng)主要設(shè)備：供電采用兩路電源輸入，主要是10KV變壓器和配電機(jī)房。

（2）電氣系統(tǒng)主要設(shè)備：機(jī)電設(shè)備管理機(jī)房（包括監(jiān)控機(jī)房）、動(dòng)力柜（箱）約24只、照明柜（箱）約20只、插座約1350只、開關(guān)約420只、燈具約 2250套；機(jī)房主機(jī)及電池設(shè)備；“一卡通”系統(tǒng)設(shè)備。

（3）空調(diào)系統(tǒng)主要設(shè)備：多聯(lián)機(jī)組約14臺(tái)、風(fēng)機(jī)盤管約209只、百葉防蟲口約121個(gè)、隔柵回風(fēng)口約70個(gè)。

（4）給排水系統(tǒng)主要設(shè)備：各類水泵約16臺(tái)。

（5）電梯系統(tǒng)主要設(shè)備：客梯4 臺(tái)、消防電梯1 臺(tái)，食堂專用電梯2臺(tái)。

（6）會(huì)議系統(tǒng)主要設(shè)備：音頻系統(tǒng)/視頻系統(tǒng)各約11套。

備注：成交供應(yīng)商只需負(fù)責(zé)財(cái)稅大樓的設(shè)施設(shè)備的管理。
B、衛(wèi)生保潔基本情況
保潔總面積為23000平方米，分為建筑物內(nèi)和建筑物外保潔兩部分。
建筑物內(nèi)保潔面積：約14500平方米；
建筑物外保潔面積：約8500平方米，主要為樓前場(chǎng)地及周圍、內(nèi)院及通道及附著物、停車場(chǎng)、綠化帶等。
墻面玻璃約2000平方米、雨蓬玻璃約110平方米。
財(cái)政局食堂1個(gè)；稅務(wù)局食堂1個(gè)。
大樓內(nèi)衛(wèi)生間約19個(gè)；各式臺(tái)盆約25個(gè)；便器約72個(gè)；小便斗約30個(gè)；洗滌、拖把池約12個(gè)；
疏通維護(hù)：雨水管約500米，雨水檢查井約3座；廢水污水管約500米，污水檢查井約1 座；糞便污水管，糞便污水檢查井約1座，化糞池約1座；含油污水管約100米，檢查井約1座。
C、餐飲基本情況
財(cái)政局食堂約有65人就餐，稅務(wù)局食堂約有200人就餐。
D、稅務(wù)局會(huì)議服務(wù)基本情況
會(huì)議服務(wù)共有大小會(huì)議室、接待室等約34 間，總使用面積約1500平方米。
E、行政管理基本內(nèi)容
根據(jù)采購人要求，負(fù)責(zé)人員招聘、培訓(xùn)、分工、管理、考勤、考核等；加強(qiáng)與采購人的協(xié)調(diào)、溝通；及時(shí)征求采購人的意見、建議要求，并歸納問題進(jìn)行分析、研究，制訂整改措施并組織落實(shí)。
注：以上具體數(shù)據(jù)，以現(xiàn)場(chǎng)勘探為準(zhǔn)。
2.物業(yè)管理的內(nèi)容與要求
A、服務(wù)質(zhì)量總體要求
供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)按照國家建設(shè)部制定的《全國城市物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》提供服務(wù)，同時(shí)，供應(yīng)商保證其所提供的物業(yè)管理服務(wù)在本合同履行期間的第一年達(dá)到市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)，且管理項(xiàng)目被評(píng)為南通市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈。
B、分項(xiàng)管理內(nèi)容要求
供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)按以下內(nèi)容和要求提供物業(yè)管理服務(wù)：

（1）財(cái)稅大樓設(shè)備管理的內(nèi)容與服務(wù)質(zhì)量要求
1）設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容
①變配電系統(tǒng)：變配電設(shè)備的運(yùn)行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理、配電間強(qiáng)電井清潔等工作。其中定期檢查內(nèi)容包括：
變壓器及旋轉(zhuǎn)電機(jī)的聲音、濕度是否正常。變壓器的冷卻裝置運(yùn)行是否正常；
電容器有無異聲及外殼是否有變形膨脹等現(xiàn)象；
電力電纜終端盒無滲漏油現(xiàn)象；
各種符號(hào)指示是否正常，二次回路的小開關(guān)、小刀閘位置是否正確。
儀表指示是否正常，指針有無彎曲、卡住現(xiàn)象，電度表有無停走或倒走現(xiàn)象。
直流電線電壓及浮充電流是否適當(dāng)。
大風(fēng)來臨前，檢查周圍雜物，防止雜物吹進(jìn)設(shè)備，大風(fēng)時(shí)注意室外軟導(dǎo)線偏后相間及對(duì)地距離是否過小。
雷電后，檢查瓷絕緣有無放電痕跡，避雷針是否放電，雷電計(jì)數(shù)器是否正常工作。
重負(fù)荷時(shí)，檢查觸頭，接頭有無過熱現(xiàn)象。
夜間熄燈巡視檢查瓷絕緣有無放電閃路現(xiàn)象。連接點(diǎn)處有無過熱發(fā)紅的現(xiàn)象。
檢測(cè)每三年一次，由有資質(zhì)的專業(yè)公司實(shí)施。
②電氣設(shè)備系統(tǒng)：配電間出線樁頭至各動(dòng)力柜（箱）、照明柜（箱）、電纜、母線、照明燈、應(yīng)急燈、電源插座、泛光亮化照明、庭園照明等設(shè)備的運(yùn)行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障維修、應(yīng)急處理、強(qiáng)電井清潔等工作。
③空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)：冷凍機(jī)組、風(fēng)冷熱泵、各空調(diào)機(jī)組、自控裝置、加濕器、熱交換器、冷卻循環(huán)泵、冷水循環(huán)泵、熱水循環(huán)泵、集水/分水器、空調(diào)風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、調(diào)節(jié)器、風(fēng)管、風(fēng)口等系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行操作、日常巡視、機(jī)房清潔等工作。
④給排水設(shè)備系統(tǒng)：生活水泵、排水泵、潛水泵、水箱、水池、水處理裝置、電熱水器、衛(wèi)生潔具、污水處理、室內(nèi)外管道、閥門及水表附件等系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行操作、日常巡視、數(shù)據(jù)記錄、定期檢查、計(jì)劃保養(yǎng)、故障檢修、應(yīng)急處理、機(jī)房清潔等工作。
⑤電梯系統(tǒng)：電梯按規(guī)定或約定時(shí)間保持正常運(yùn)行，安全措施齊全有效，值班記錄清晰。轎廂、井道、機(jī)房保持清潔，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好。負(fù)責(zé)與專業(yè)維保單位的聯(lián)系及現(xiàn)場(chǎng)管理工作。制訂相應(yīng)險(xiǎn)情應(yīng)急處置辦法。
2）設(shè)備管理服務(wù)質(zhì)量要求
①設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到100%；設(shè)備管理、保養(yǎng)、檢修制度完備，記錄完善。
②接到故障報(bào)修通知后，5分鐘內(nèi)需到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。維修及時(shí)率達(dá)100%，維修合格率達(dá)100%。
③監(jiān)督電梯維保單位，對(duì)電梯維修保養(yǎng)措施落實(shí)，運(yùn)行養(yǎng)護(hù)記錄完善；轎箱內(nèi)外、扶手、井道保持清潔。
④供水、蓄水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常；排水、排污系統(tǒng)暢通，無堵塞、漫溢現(xiàn)象。
⑤加強(qiáng)空調(diào)機(jī)組裝置的日檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，聯(lián)系維保單位修理，督促、協(xié)助維保單位定期對(duì)空調(diào)進(jìn)行檢查，保養(yǎng)，確保運(yùn)行正常，無超標(biāo)噪音，符合國家環(huán)保噪聲限值標(biāo)準(zhǔn)。
⑥照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、松落等安全隱患，無蚊蟲、蜘蛛網(wǎng)、積塵等。
⑦確保無重大設(shè)備責(zé)任事故及重大安全事故發(fā)生。
⑧制定設(shè)備管理制度、操作規(guī)程、工作守則。
⑨制定各設(shè)備系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，記錄各設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，定期分析并加以調(diào)整。

（2）財(cái)稅大樓室內(nèi)外衛(wèi)生保潔（含幕墻）管理服務(wù)內(nèi)容及其要求
1）衛(wèi)生保潔服務(wù)內(nèi)容
①所有辦公室內(nèi)的日常保潔及地板、沙發(fā)、棉織布品（如窗簾等）的清潔保養(yǎng)。
②會(huì)議室、會(huì)議中心所有會(huì)議室的保潔。
③健身房日常保潔、及設(shè)備的日常清潔。
④公共部位的所有清潔保養(yǎng)工作，包括電梯、門窗、走廊、樓梯、樓道、庭院、廁所、大廳、茶水間、廣場(chǎng)、停車庫以及痰盂、垃圾箱等。
⑤垃圾的清運(yùn)工作。
⑥大樓內(nèi)外各類大理石的清潔保養(yǎng)。
⑦大樓外墻石材、玻璃幕墻高空保潔，一年一次。
⑧適當(dāng)范圍內(nèi)新增保潔管理服務(wù)項(xiàng)目。
⑨主樓廣場(chǎng)各類設(shè)施的防盜和重大節(jié)日（活動(dòng)）的環(huán)境布置所需管理服務(wù)。
2）衛(wèi)生保潔服務(wù)要求