項目概況
物業管理服務采購項目的潛在供應商應在線上獲取采購文件，并于2025年02月20日 09時00分（北京時間）前提交響應文件。


一、項目基本情況
項目編號：JH25-210100-00426
項目名稱：物業管理服務
采購方式：競爭性磋商
包組編號：001
預算金額（元）：668800
最高限價（元）：668800
采購需求：查看
競爭性磋商服務需求本項目共計 1 個包組，包號為 001 。包組內不允許缺項。
履約期限：本項目服務期限為合同簽訂后一年,服務期滿后，如果采購方對成交供應商的服務滿意，可續簽一年。續簽年度預算以財政部門當年審批數額為準。
履約地點：沈陽市行政區域內采購人指定地點。
付款方式：
付款條件付款比例付款時點為每完成3個月服務，按合同出具完成額發票且累計付款額不超過合同價款按同時段實際完成額支付滿足付款條件后應即時付款，最長不得超過10個工作日。
服務清單
包 組 號：001
包組名稱：物業管理服務
1.項目基本情況
1.1物業情況物業名稱物業地址物業管理服務沈陽市沈河區北二經街55號
1.2 采購人提供供應商使用的場地、設施、設備、材料等
（1）采購人可提供的辦公室、值班室及室內設施設備清單
場地數量設施設備、材料等安保值班室1間水、電源、手臺、安保設備保潔休息室1間水、電源
（2）維修工具、維修所需要材料費用由采購人負責。
（3）中標方提供日常保潔消耗品。
2.物業服務范圍
（1）物業管理（建筑物）名稱明細服務內容及標準總面積建筑面積（㎡）6700㎡見“3.4公共秩序維護服務”需保潔面積（㎡）6700㎡見“3.3保潔服務”門窗門窗總數量（個）及總面積（㎡）門200余個、窗600余個見“3.2公用設施設備維護服務”“3.3保潔服務”地面總面積（㎡）院內1000㎡見“3.2公用設施設備維護服務”“3.3保潔服務”內墻 飾面總面積（㎡）26800㎡見“3.2公用設施設備維護服務”“3.3保潔服務”頂面總面積（㎡）500㎡見“3.2公用設施設備維護服務”“3.3保潔服務”外墻總面積（㎡）20100㎡見“3.2公用設施設備維護服務”“3.3保潔服務”會議室室內設施說明會議室9個 、會議桌15張、會議椅200把、大屏幕3個、話筒30個見“3.2公用設施設備維護服務”“3.3保潔服務”“3.5會議服務”會議室數量（個）及總面積（㎡）9個會議室總計面積1200㎡見“3.3保潔服務”“3.5會議服務”衛生間衛生間數量（個）及總面積（㎡）衛生間15個 總面積600㎡見“3.3保潔服務”垃圾 存放點各垃圾存放點位置、面積（㎡）及數量（個）1個垃圾存放點 10㎡見“3.3保潔服務”停車位車位數（地面）地面車位數 60個 充電樁車位1個見“3.4公共秩序維護服務”車行/ 人行口車行口車行口1個見“3.4公共秩序維護服務”人行口人行口1個見“3.4公共秩序維護服務”設施設備（可另行附表）電梯系統客梯1 在保 承載人數13人見“3.4公共秩序維護服務”“3.3公用設施設備維護服務”空調系統空調總計200余臺 包含立式、掛式、多聯式 均在保見“3.4公共秩序維護服務”“3.3公用設施設備維護服務”采暖系統散熱片供暖 、總計散熱片800余組見“3.4公共秩序維護服務”“3.3公用設施設備維護服務”給排水系統11個下水井、1個水箱、1個水池見“3.4公共秩序維護服務”“3.3公用設施設備維護服務”消防系統130余個滅火器見“3.4公共秩序維護服務”“3.3公用設施設備維護服務”安防系統室內室外80余個攝像頭 均在保見“3.4公共秩序維護服務”“3.3公用設施設備維護服務”照明系統1600余組燈具見“3.4公共秩序維護服務”“3.3公用設施設備維護服務”供配電系統2個配電室 、5個高壓柜、5個低壓柜見“3.3公用設施設備維護服務”
（2）物業管理（室外）
名稱明細服務內容及標準室外面積1000㎡見“3.3保潔服務”見“3.4公共秩序維護服務”綠化300㎡見“3.3保潔服務”音箱2個音箱見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”消防栓150余個滅火器見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”垃圾箱100余個見“3.3保潔服務”室外配電箱無見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”監控80余個攝像頭見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”指示牌、顯示屏安全指示牌40余個、顯示屏10余個。見“3.3保潔服務”“3.2公用設施設備維護服務”3. 物業管理服務內容及標準
物業管理服務包括基本服務、公用設施設備維護服務、保潔服務、公共秩序維護服務、會議服務、食堂管理服務等。
3.1 基本服務序號服務內容服務標準1目標與責任結合采購人要求及物業服務實際情況，制定年度管理目標，明確責任分工，并制定配套實施方案。
2服務人員 要求
（1）每季度至少開展1次崗位技能、職業素質、服務知識、客戶文化、綠色節能環保等教育培訓，并進行適當形式的考核。
（2）根據采購人要求對服務人員進行從業資格審查，審查結果向采購人報備。
（3）服務人員的年齡、學歷、工作經驗及資格條件應當與所在崗位能力要求相匹配，到崗前應當經過必要的崗前培訓以達到崗位能力要求，國家、行業規定應當取得相關證書的，應當按規定持證上崗。
（4）如采購人認為服務人員不適應崗位要求或存在其他影響工作的，可要求供應商進行調換。如因供應商原因對服務人員進行調換，應當經采購人同意，更換比例不得超過本項目服務人員總數的20%。本項目服務人員不得在其他項目兼職。
（5）著裝分類統一，佩戴標識。儀容整潔、姿態端正、舉止文明。用語文明禮貌，態度溫和耐心。
3保密和思想政治教育
（1）建立保密管理制度。制度內容應當包括但不限于：①明確重點要害崗位保密職責。②對涉密工作崗位的保密要求。
（2）根據采購人要求與涉密工作崗位的服務人員簽訂保密協議。保密協議應當向采購人報備。
（3）每季度至少開展1次對服務人員進行保密、思想政治教育的培訓，提高服務人員保密意識和思想政治意識。新入職員工應當接受保密、思想政治教育培訓，進行必要的人員經歷審查，合格后簽訂保密協議方可上崗。
（4）發現服務人員違法違規或重大過失，及時報告采購人，并采取必要補救措施。
4檔案管理
（1）建立物業信息，準確、及時地對文件資料和服務記錄進行歸檔保存，并確保其物理安全。
（2）檔案和記錄齊全，包括但不限于：①采購人建議與投訴等。教育培訓和考核記錄。保密、思想政治教育培訓記錄。②公用設施設備維護服務：設備臺賬、設備卡、使用說明、維保記錄、巡查記錄、設施設備安全運行、設施設備定期巡檢、維護保養、維修檔案等。③秩序維護服務：監控記錄、突發事件演習與處置記錄等。④保潔服務：工作日志、清潔檢查表、用品清單、客戶反饋表等。⑤其他：客戶信息、財務明細、合同協議、信報信息登記、大件物品進出登記等。
（3）遵守采購人的信息、檔案資料保密要求，未經許可，不得將建筑物平面圖等資料轉作其他用途或向其他單位、個人提供。
（4）履約結束后，相關資料交還采購人，采購人按政府采購相關規定存檔。
（5）根據采購人要求明確對分包供應商的要求，確定工作流程。
（6）明確安全管理責任和保密責任，簽訂安全管理責任書和保密責任書。
（7）開展服務檢查和監管，評估服務效果，必要時進行服務流程調整。
（8）根據工作反饋意見與建議，持續提升服務品質。
5服務改進
（1）明確負責人，定期對物業服務過程進行自查，結合反饋意見與評價結果采取改進措施，持續提升管理與服務水平。
（2）對不合格服務進行控制，對不合格服務的原因進行識別和分析，及時采取糾正措施，消除不合格的原因，防止不合格再發生。
（3）需整改問題及時整改完成。
6重大活動 后勤保障
（1）制訂流程。配合采購人制訂重大活動后勤保障工作流程，需對任務進行詳細了解，并根據工作安排制定詳細的后勤保障計劃。
（2）實施保障。按計劃在關鍵區域和重點部位進行部署，確保任務順利進行，對活動區域進行全面安全檢查，發現并排除安全隱患，對車輛進行有序引導和管理，確保交通安全暢通，以禮貌、專業的態度對待來賓，展現良好形象。
（3）收尾工作。對現場進行檢查，做好清理工作。
7應急保障 預案
（1）重點區域及安全隱患排查。結合項目的實際情況，對重點部位及危險隱患進行排查，并建立清單/臺賬；應當對危險隱患進行風險分析，制定相應措施進行控制或整改并定期監控；隨著設施設備、服務內容的變化，及時更新清單/臺賬，使風險隱患始終處于受控狀態。
（2）應急預案的建立。根據辦公樓隱患排查的結果和實際情況，制定專項預案，包括但不限于：火情火警緊急處理應急預案、緊急疏散應急預案、停水停電應急預案、有限空間救援應急預案、高空作業救援應急預案、惡劣天氣應對應急預案等。
（3）應急預案的培訓和演練。應急預案定期培訓和演練，組織相關崗位每半年至少開展一次專項應急預案演練；留存培訓及演練記錄和影像資料，并對預案進行評價，確保與實際情況相結合。
（4）應急物資的管理。根據專項預案中的應對需要、必要的應急物資，建立清單或臺賬，并由專人定期對應急物資進行檢查，如有應急物資不足，及時通知采購人購置齊全，確保能夠隨時正常使用。
8服務方案及工作制度
（1）制定工作制度，主要包括：人員錄用制度、檔案管理制度、物業服務管理制度、公用設施設備相關管理制度等。
（2）制定項目實施方案，主要包括：交接方案、人員培訓方案、人員穩定性方案、保密方案等。
（3）制定物業服務方案，主要包括：總體服務方案、公用設施設備維護服務方案、保潔服務方案、公共秩序維護方案、會議服務方案、食堂管理服務方案等。
9信報服務
（1）對郵件、包裹和掛號信等進行正確分理、安全檢查和防疫衛生檢查。
（2）及時投送或通知收件人領取。
（3）大件物品出入向采購人報告，待采購人確認無誤后放行。
10服務熱線及緊急維修
（1）設置24小時報修服務熱線。
（2）緊急維修應當15分鐘內到達現場。
3.2 公用設施設備維護服務序號服務內容服務標準1基本要求
（1）重大節假日及惡劣天氣前后，巡檢1次。
（2）作業時采取安全防護措施，防止對作業人員或他人造成傷害。
（3）報修處理及時率100%；（夜間除外）急修接到報修后，五分鐘內抵達現場；小修接到報修后，十分鐘內抵達現場2設備機房
（1）設備機房門窗、鎖具應當完好、有效。
（2）每天至少1次清潔，整潔有序、無雜物、無積塵、無鼠、無蟲害，溫濕度符合設備運行要求。
（4）安全防護用具配置齊全，檢驗合格。應急設施設備用品應當齊全、完備，可隨時啟用。
（5）定期巡回檢查、做好維修保養記錄。
3給排水系統
（1）日常巡視設施設備、閥門、管道，無跑、冒、滴、漏現象，若發現異常及時通知采購人。
（2）有水泵房、水箱間的，每日至少巡視1次。按規定時間通知采購人每年至少養護1次水泵。
（3）遇供水單位限水、停水，按規定時間通知采購人。
（4）遇有跑水事故，維修人員及時趕到現場并通知采購人采取措施，確保無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。
（5）制定事故應急處理方案。